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Résidence de tourisme et de service : Comment estimer la valeur de l’IFI ?

Résidence de tourisme et de service : Comment estimer la valeur de l’IFI ?

Actualité postée le 25/07/2019

Les locations meublées à usage touristique, les résidences d’étudiants ainsi que les EHPAD (Établissements d’Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes) constituent les résidences de tourisme et de service. La question de l’estimation de la valeur de l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) pour ces types de logement en LMNP (Location Meublée Non Professionnelle) mérite d’être abordée spécialement parce qu’il s’agit d’investissements immobiliers tout à fait différents des autres.



Investir dans une résidence de service en LMNP



Investir dans une résidence de service, ce n’est pas comme investir dans un bien immobilier à titre de résidence principale ou de résidence secondaire. Ce n’est pas non plus comme investir dans un bien immobilier nu. Quand vous placez votre capital dans une résidence de tourisme, dans une résidence d’étudiants, dans une maison de retraite ou dans une résidence pour personnes âgées, vous investissez dans un produit financier. La valeur de ce produit dépendra du rendement attendu par les investisseurs et aussi de l’évolution des taux d’intérêt.



Les critères financiers qui entrent dans l’estimation de la valeur de l’IFI



Pour les résidences de tourisme et de service en LMNP, la valeur de l’Impôt sur la Fortune Immobilière s’estime indépendamment de la valeur foncière et patrimoniale du domaine. Elle va dépendre des critères financiers suivants :



• La conjoncture, plus particulièrement le niveau global des taux d’intérêt


• L’exploitant, notamment sa solidité financière et sa capacité d’exploiter la résidence à bon escient


• Le contenu du bail commercial. À ce propos, votre attention est orientée sur la revalorisation des loyers et sur la personne qui doit payer les travaux d’entretien.



Estimation de l’IFI à l’aide d’un simulateur



Parce que le calcul de l’Impôt sur la Fortune Immobilière est assez complexe. Les financiers et les spécialistes en patrimoine immobilier ont conçu un simulateur. Cet outil en ligne est accessible par tous. Son usage est gratuit et non-engageant. Il fonctionne comme suit :



Vous introduisez le montant des loyers mensuels. Vous entrez également le total des charges mensuelles relatives à votre propriété. Ensuite, vous mettez aussi le taux de croissance des loyers par an dans le champ correspondant. Le taux de rendement global attendu pour votre investissement est donné. L’introduction de toutes ces données fait ressortir immédiatement l’estimation de la valeur de votre immeuble, d’où vous pouvez déduire la valeur estimée de l’Impôt sur la Fortune Immobilière.



Voici quelques explications relatives aux données à introduire dans le simulateur :



Le loyer mensuel à prendre en compte sera le revenu brut versé par l’exploitant au propriétaire de la résidence.



Le taux de croissance des loyers par an se déduit de l’évolution des loyers qui peut être anticipée. On peut trouver l’information dans le bail commercial. Elle peut se présenter sous forme d’index.



Enfin, c’est le marché immobilier qui détermine le rendement attendu par les investisseurs en LMNP. Ce dernier tient aussi compte de la qualité de l’exploitant et de beaucoup d’autres paramètres comme l’antériorité du bail commercial et la proximité de son renouvellement.