Quelles démarches pour passer du statut LMP à LMNP ?

Quelles démarches pour passer du statut LMP à LMNP ?

Actualité postée le 03/07/2019

Il existe deux statuts de régimes fiscaux possibles pour les investisseurs en bien meublé : LMP et LMNP. Ce ne sont pas des statuts définitifs. Pour diverses raisons, un investisseur est emmené à choisir ou à changer de statut fiscal. Il est donc possible de passer du LMP en LMNP et inversement. Une fois en LMP, comment changer son statut en LMNP ? Quelles sont les démarches à suivre ?



Les conditions requises pour un LMP



Un Loueur en Meublé Professionnel (LMP) est tout d’abord un loueur qui met un bien immobilier meublé en location et qui remplit les trois conditions suivantes :


- Il est un membre du foyer fiscal et est inscrit au RCS (Registre du Commerce et des Sociétés) en qualité de loueur meublé professionnel


- Ses revenus fonciers excèdent les 23 000 €


- Les loyers constituent la majorité des revenus de son foyer fiscal (plus de 50 %).


Notons que depuis le début de l’année 2018, l’inscription au RCS n’est plus obligatoire pour les loueurs professionnels.



Devenir un LMNP : les démarches



Si l’une des deux dernières conditions citées ci-dessus n’est plus respectée, le loueur en meublé peut passer en statut de LMNP. Si, par exemple, le loyer diminue ou si les loyers deviennent une source de revenus secondaires pour le loueur, le changement de statut s’impose.



Comme il s’agit d’un changement de qualité et non pas un changement d’activité, le propriétaire reste un loueur en meublé. Il n’y a généralement pas de grande difficulté pour passer d’un statut à un autre. Toutes les démarches administratives et juridiques sont déjà entamées lors de l’obtention du statut précédent. Le loueur en meublé passe en LMNP quand il ne remplit plus les conditions requises du LMP tout en respectant celles du LMNP. Comment cela ? Voici cinq points à retenir :


- Être à la fois un particulier et une personne physique, propriétaire d’un bien immobilier en location avec le statut meublé


- Quitter le professionnalisme : dans l’ancien statut, le loueur en meublé s’est inscrit au RCS. Il est recommandé de rayer son nom de ces registres et de l’enregistrer au Greffe du Tribunal de Commerce pour le LMNP. De même, il est sûrement affilié. Il doit donc faire une radiation auprès du RSI (Régime Social des Indépendants).


- C’est l’occasion de changer le régime d’impositions : micro-BIC, réel simplifié ou réel normal. Pour cela, le loueur en meublé fait parvenir au responsable le courrier de levée d’option avant le 1er février de l’année fiscale. De plus, il faut demander si avec le changement de statut de loueur en meublé et le régime d’impositions choisi, il faut changer ou garder le numéro de SIRET du LMP.


- Modifier l’utilisation du bien en question : le statut LMNP est valable uniquement pour des habitations de type maison ou appartement.


- Choisir la date de changement de statut, il serait mieux de le faire le plus tôt possible afin de bénéficier des avantages fiscaux du changement et de s’acquitter de ceux du dernier statut.


En résumé, le changement de statut n’implique pas de grandes modifications dans la location. Le loueur en meublé doit envoyer un courrier pour demander le changement de statut et expliquer les raisons du passage du LMNP en LMP pour que ce passage soit effectif à tous les niveaux.