Defiscalisation immobiliere

Principe de la defiscalisation immobilière


Les lois Robien, Scellier, Borloo, Girardin, LMP, Demessine et la loi Bouvard
sont autant de lois défiscalisantes permettant à tout contribuable français de bénéficier d’un crédit d’impôts en investissant dans de l’immobilier neuf ou rénové mis en location pour une durée minimale de 9 ans. Le propriétaire peut choisir de gérer lui-même son bien immobilier, de le confier à une agence ou bien à un groupe qui exploitera le bien dans le cadre de ses activités d’hôtellerie et rémunérera le propriétaire sous forme de loyers.

Les différents régimes de défiscalisation,  permettent de se constituer un patrimoine grâce à la mise en location du bien, la réduction d’impôts que cela engendre et tout cela avec une épargne mensuelle réduite.
Mais le néophyte a tôt fait de se perdre dans les méandres de ces lois défiscalisantes, et pour cause, ces lois évoluent et disparaissent au gré des fluctuations du contexte économique et des décisions politiques.


Alors comment choisir le programme de défiscalisation le plus adapté à son cas ?


La loi Scellier est la dernière à être entrée en vigueur, le 1er janvier 2009, et la plus intéressante de toutes en termes d’investissement immobilier locatif. Il est d’ailleurs prévu qu’elle se substitue en 2010 aux programmes Robien et Borloo. Directement héritée de la loi Robien et enrichie, la loi Scellier ouvre une brèche puisque ses avantages sont les mêmes pour tout le monde, quel que soit le taux d'imposition du propriétaire lorsque les lois Robien et Borloo étaient surtout intéressantes pour des personnes fortement imposées. Le dispositif Scellier permet de réduire de 25 % à 37 % le prix d'acquisition du bien sur une durée de 9 à 15 ans.

 

Pour la petite histoire, la loi de Robien est lui-même un texte tiré de la loi Besson : cette dernière avait été adoptée pour faire face à la crise immobilière et pour pousser les contribuables à investir dans l'immobilier mais elle s’est révélée finalement pas très favorable aux investisseurs, trop peu nombreux, d'où l'adoption de la loi de Robien.

 

Tous ces programmes concernent la mise en gestion classique d’un bien immobilier. Pour les propriétaires ne souhaitant pas se soucier de la gestion de leur bien immobilier, il existe des formules de gestion patrimoniale plus encadrantes tels que des grands groupes hôteliers comme Odalys et Pierre & Vacances.  L’investissement dans un bien immobilier exploité par des acteurs touristiques est strictement encadré par la loi Demessine et la loi Bouvard, qui est la nouvelle version du régime LMNP.

Voici un petit tour d’horizon de ces deux lois régissant la défiscalisation par l’investissement en résidences touristiques.

Defiscalisation immobiliere : la loi Bouvard (ancien régime LMNP) :


  • Enjeux : La loi Bouvard permet de soutenir l’activité hôtelière, à savoir les logements meublés.
  • Principe : Afin de rendre plus attractive la loi LMNP(Loueur en Meublé Non Professionnel), qui rassemble déjà tous les avantages de la loi Scellier 2010, les députés ont déposé un amendement, nommé Bouvard-Censi. Cette nouvelle solution de placement permet donc de réduire les impôts sur le revenu à  hauteur de 11% du prix de revient  d'un logement neuf meublé étalée sur 9 ans est accordée et en outre la possibilité de récupérer la TVA (soit 20% du prix de vente). 


    Avantages fiscaux de la loi Bouvard :

    • Acquisition d’un bien d’un bien immobilier neuf ou ancien, meublé, permettant de se constituer une rente défiscalisée,
    • Défiscalisation de 11% du montant investi,
    • Récupération de la T.V.A ayant grevé l'acquisition (soit 20% d'économie en plus),
    • Perception garantie des revenus précisés dans le bail commercial pour une durée ferme de 9 ans,
    • Gestion locative totalement prise en charge par l'exploitant de la résidence,
    • Report de l'excédent d’impôt pendant 6 ans si celui-ci est trop important.
       

    Inconvénients :

     
    • Les revenus tirés du LMNP sont imposés dans la catégorie de Bénéfices Industriels et Commerciaux (communément appelés BIC) ; le régime fiscal spécifique au LMNP permet de déduire bon nombre des charges des revenus locatifs de même nature

      Conditions :

    • Le logement doit être loué meublé à usage d’habitation (Un logement meublé s'entendant comme prêt à accueillir un locataire avec ses effets personnels sans que ce dernier ait besoin d'y ajouter un quelconque objet meublant.)
    • Cette loi de défiscalisation immobilière ne s’applique que pour l’acquisition d’un bien dans une Résidence avec Services et avant 31 décembre 2015.



Achat defiscalisation Achat revente