Investissement residence tourisme

L’investissement en résidences de tourisme fait partie de ces dispositifs fiscaux permettant de transformer son impôt en patrimoine. Il faut choisir parmi différents programmes celui qui se révèlera le plus profitable pour l’investisseur selon ses objectifs (la retraite, le capital, la prévoyance, la succession). Les lois Robien, Scellier, Borloo, Girardin, LMP, Demessine et Bouvard, ont été votées pour favoriser un type d’investissement dans le but de pour servir une volonté politique.

C'est la loi Bouvard qui règlemente la défiscalisation par le biais de l’investissement en résidences de tourisme.


1.    Objectifs et avantages


L’investissement en résidence de tourisme permet de remplir 4 objectifs :

-    Défiscalisation : réduction d'impôt de 11% du prix HT du bien immobilier, pour une durée de 9 ans
-    Prévoyance pour la famille : en cas du décès du propriétaire, la famille hérite du bien dans sa totalité.
-    Disposition d’une résidence secondaire pour une durée de huit semaines par an.
-    Rentabilité garantie en moyenne entre 3.8% et 4,50% net par an.

De plus, le propriétaire d’un bien immobilier en résidences touristiques permet quelques avantages :

-    Récupération de la TVA sur le prix du logement, soit 20% du prix du logement. Pour bénéficier de cet avantage, le propriétaire doit conserver son bien pendant vingt ans, ou le revendre après 9 ans avec une continuité du bail commercial.
-    Gestion du logement par un tiers.
-    Garantie de loyers durant neuf ans et non imposables, soit une rente défiscalisée.

En contrepartie de ces avantages fiscaux, le propriétaire est contraint de s’engager à louer pour une durée minimale de neuf ans. Le contrat liant l’exploitant de la résidence touristique où se trouve le bien et le propriétaire est un bail commercial.


2.    Les pièges à éviter


Dans le cadre d’un bail commercial, et depuis le vote de la loi Novelli qui a supprimé la possibilité de renégocier tous les trois ans le montant des loyers, le propriétaire bénéficie d’une garantie de loyers durant neuf ans. Toutefois, il faut savoir que si l’exploitant de la résidence touristique fait faillite, les loyers ne sont plus garantis, le contrat de bail commercial est rompu. C’est pourquoi, il est indispensable pour le futur propriétaire de faire des recherches sur la santé financière de la société d’exploitation qui gérera son futur logement. De tels documents sont consultables auprès de sociétés comme Euler Hermès, Coface ou Infogreffe.
Actuellement, les exploitants de résidences touristiques les plus fiables sont Pierre et Vacances et Odalys Vacances puisqu’ils sont rentables et dégagent des bénéfices de leurs activités. L’année 2009 aura été une année difficile pour le secteur qui a vu de nombreux exploitants faire faillite comme Quiétude, Madeo ou encore Atrium.

De plus, dans le même cas, en cas de faillite de l’exploitant, le propriétaire risque de perdre ses loyers mais également ses avantages fiscaux si, dans un délai d’un an, 70% des propriétaires n’ont pas collectivement accepté un nouveau locataire comme exploitant unique de la résidence.
C’est dans ce contexte qu’Odalys Vacances a porté secours aux propriétaires de mobiles homes du camping Elysée Résidence au Grau du Roi, fermé depuis 4 ansSans cette aide, les propriétaires se seraient retrouvés à la tête d’une simple opération immobilière au lieu d’un programme de défiscalisation

Pour le futur propriétaire, il est indispensable de faire le calcul de son retour sur investissement. Il ne suffit pas de calculer le coût de remboursement du prêt, s’il y a lieu, par rapport aux rentrées de loyers : il faut inclure les charges de copropriété et notamment celles concernant les travaux d’entretien du bâtiment, souvent onéreuses en montagne ou à la mer, outre les impôts fonciers.
Ainsi, pour calculer son seuil de rentabilité, l’opération est la suivante :

  • Seuil de rentabilité = Charges fixes * Taux de marge sur coût variable
  • Charges fixes = Taux de marge sur coût variable * Seuil de rentabilité

Enfin, lorsque le futur propriétaire est peu habitué au monde du bâtiment, il est conseillé de missionner un architecte indépendant du promoteur pour le représenter lors de la livraison et faire noter d’éventuelles réserves sur la qualité de la construction.