Immobilier locatif : quelle fiscalité ?

Immobilier locatif : quelle fiscalité ?

Actualité postée le 25/04/2019

Maîtriser la fiscalité de l’immobilier locatif est important pour un investisseur qui souhaite encaisser des plus-values dans l’avenir. Cela lui permet de mettre son patrimoine à l’abri des troubles qui peuvent survenir sur les marchés financiers. Si l’investisseur sait choisir le bon statut fiscal dans l’immobilier locatif, non seulement il percevra des revenus complémentaires, mais il saura optimiser la rentabilité de son investissement. Pour vous aider à y voir plus claire, voici donc un aperçu de la fiscalité dans l’immobilier locatif.



Les différentes catégories d’impôts



Il existe tout d’abord l’impôt sur les revenus. Mais également l’impôt sur les plus-values. Si la valeur de l’investissement dans la pierre va au-delà de 1,3 million d’euros, alors l’Impôt sur la Fortune Immobilière vient rejoindre les deux premiers, avec un abattement de 30 % pour la résidence principale.



L’impôt sur les revenus



Différents régimes d’imposition sont établis sur les revenus locatifs d’un propriétaire-bailleur en fonction de ses recettes et du type de location qu’il a choisi de mettre en place.



Cas d’une location nue



Les revenus perçus de la location à vide d’un bâtiment à usage d’habitation ou à usage professionnel sont classés dans la catégorie des revenus fonciers qui sont imposés à 30% ou 41 % en régime réel. Si l’on rajoute les prélèvements sociaux, les impôts sur les revenus fonciers remontent à 47,2 ou 58,2 %. Si les loyers annuels sont inférieurs à 15 000 €, le propriétaire-bailleur suit le régime microfoncier. Il s’agit du régime le plus simple à mettre en place. Dans ce cas, l’abattement de 30 % sur les loyers couvrira les charges.



Cas d’une location meublée non professionnelle



Les revenus perçus dans le cadre d’une LMNP sont considérés comme des Bénéfices Industriels et Commerciaux. Ils sont donc imposés suivant le régime BIC. Si les recettes brutes annuelles sont inférieures à 70 000 €, la location meublée suit le régime micro-BIC qui donne droit à un abattement forfaitaire de 50 %.



Cas d’une location meublée professionnelle



Les revenus tirés de la LMP sont également imposés selon le régime réel des BIC. En dessous d’un seuil plancher, ils sont imposés sous le régime forfaitaire des micro-BIC.



Le régime de la micro-entreprise pour les meublés de tourisme



Un barème progressif régit l’impôt sur les revenus, suite à l’application d’un abattement de 71 % pour les locations saisonnières.



L’impôt sur les plus-values



Il concerne les loueurs en meublé professionnels, et réintègre les amortissements de la valeur du bien immobilier. L’investisseur peut être exonéré de ce type d’impôts s’il a exercé cette activité pendant plus de 5 ans et si ses recettes locatives ne dépassent pas les 90 000 € par an.



Les dispositifs d’allégement des dépenses fiscales



L’État met en place différents dispositifs pour encourager les investisseurs à investir dans l’immobilier locatif à construire et à rénover. La loi Malraux concerne les vieilles pierres ou plus précisément les monuments historiques. La loi Pinel, quant à elle, concerne l’investissement locatif neuf. Il y a aussi la loi Censi-Bouvard pour ceux qui investissent dans le logement neuf pour étudiants ou pour les services aux personnes âgées. Les épargnants dans le logement social ont la loi Girardin pour les investissements outre-mer, et la loi Cosse pour l’ancien.