Gestion Immobiliere

Le bail commercial est un bail très courant pour assurer la gestion des résidences de tourisme. En effet, de nombreux propriétaires d’appartements touristiques se lient à des sociétés d’hébergement touristiques par le biais d’un bail commercial pour bénéficier des avantages d’une gestion immobilière (la gestion des loyers) et faire fructifier leur patrimoine.

Dans le contexte de la gestion immobilière d’appartements en résidences de tourisme, comment s’organise cette prise en charge ? De plus, le bail commercial intègre des spécificités : quelles sont alors les contraintes et les avantages de la gestion locative dans ce secteur ?


1. Qu’est-ce que la gestion immobilière ?


La gestion immobilière consiste à confier à un intervenant extérieur la prise en charge de son bien immobilier, et notamment la gestion du loyer. L’organisation de la gestion d’appartements est étroitement liée d’une part à l’activité du gestionnaire, et d’autre part au type de patrimoine et à sa localisation géographique.La gestion locative a pour but d’exploiter un patrimoine : Soit sans risques pour le gestionnaire (le mandat classique d’habitation) soit à risque pour le gestionnaire (le bail commercial). Le patrimoine immobilier est un produit très spécifique, évolutif, qui naît et vit dans des contextes changeants. Sa valeur est donc également évolutive en fonction de sa qualité intrinsèque qui se dégrade ou s’améliore et des actions développées autour pour en accroître l’intérêt.


2. Quelles sont les spécificités de la gestion immobilière à bail dans le secteur touristique ?


Le gestionnaire est un acteur incontournable sur le marché de l’hébergement touristique ou de services. Les résidences exploitées peuvent être des résidences de tourisme, des résidences séniors ou étudiantes.

Un bail est signé entre le propriétaire et le gestionnaire : parmi les clauses obligatoires que le bail comporte (description de l’activité commerciale, montant du loyer garanti, date du versement du loyer, révision du loyer, etc.), il est précisé que le gestionnaire entretient, supporte les réparations définies et acquitte les charges courantes (eau, gaz, électricité, impôts, etc.).

Ce bail est à caractère commercial et pas d’habitation. Le loyer est un loyer garanti et net, les seules charges restantes aux propriétaires sont les impôts et les grosses réparations, et les assurances de l’immeuble.

Les résidences gérées sont la propriété commerciale du gestionnaire : Pour payer le loyer au propriétaire, il prend de fait la responsabilité du taux de remplissage, des charges de fonctionnement et de toute promotion et diffusion publicitaire.


3. Quelles sont les contraintes du bail commercial ?

  • La durée du bail commercial est de 9 ans minimum.
  • A l’expiration du bail, le propriétaire peut renouveler le bail pour une durée identique ou inférieure, ou résilier le bail en respectant un délai de six mois
  • Le propriétaire ne peut utiliser librement son appartement, en dehors d’éventuelles périodes d’occupation prévues au bail.
  • Les avantages liés à l’acquisition de l’appartement d’un propriétaire sont bien souvent fiscaux. (Réduction d’impôts et remboursement de la TVA par l’administration fiscale). A l’issue du bail de 9 ans, le propriétaire est toujours redevable de la TVA à l’administration au prorata temporis sur les 20 ans.
  • Le gestionnaire peut demander ou faire valoir une propriété commerciale impliquant une indemnité d’éviction.


4. Quels sont les avantages de la gestion immobilière à bail ?

Avant tout de garantir un loyer qui représente en général 50% des dépenses du gestionnaire. Pour garantir le paiement de ces loyers aux propriétaires, les différents moyens sont les suivants :


La fonction commerciale

  • Optimisation de l’occupation, et du chiffre d’affaire à réaliser pour trouver l’équilibre financier
  • Organisation de la gérance interne démarches commerciales, site internet, catalogue.

La fonction juridique, financière et administrative

  • Rédaction des baux de location
  • Gérance comptable et financière
  • Gestion du personnel
  • Paiement des loyers et gestion des propriétaires
  • Gestion de l’immeuble et de ses travaux et dommages
  • Gestion des déclarations d’assurances et recours auprès des constructeurs

La fonction technique

  • Maîtrise d’œuvre pour les études et le suivi des chantiers de réhabilitations,
  • Mise en valeur de l’image du patrimoine, adaptation à l’activité,
  • Organisation et mise en œuvre de la gestion technique.

La fonction des services

  • Techniques : contrôle d’accès, gardiennage
  • Logistiques : mobilier, courrier, nettoyage, environnement, archives, fournitures de bureau, reprographie, achats.
  • Sociaux : restauration,
  • Commerciaux : accueil, standard, gestion des parkings visiteurs, communication.

L’ensemble de ces taches que réalise le gestionnaire est important et souvent méconnu. Ce sont ces dernières qui permettent aux propriétaires de trouver :

  • Un loyer garanti
  • Une gestion sans soucis
  • Un patrimoine entretenu et suivi

La cession de la gestion d’un bien immobilier permet aux propriétaires d’investir dans des résidences de tourisme, de faire fructifier son bien au maximum de ses capacités sans pour autant y passer du temps. Ainsi, dans le cas d’investissement immobilier, le bail commercial constitue un programme très attractif.


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